「不動産投資をすれば不労所得がゲットできて幸せ街道まっしぐら♪」
こんな人は、不動産がデカくて逃げられない負債のカタマリになる危険性があります。
ナントカの馬車、ナントカ建託、ナントカパレスのサブリースでだまされたと言った声が出てきているのもあって、不動産投資の熱が落ちてきている雰囲気を感じます。
そんな中でも不動産投資に取り組んでみたいなーと思っているサラリーマンはやはりいるでしょう。
これ自体は問題ないんですが、知っておいてもらいたいのが「不動産投資を不動産投資と思うべからず！貸経経営という事業だ！」ということです。
物件を手に入れる前に、覚悟をもって足を使ってほしいです。
投資ではなくて事業だ
まず、あなたのために本気で動く人はいません。
それができるのはあなた自身だけ。
不動産は何よりも足をつかって市場をみる姿勢がとっても大事なんですよ。
ここを人まかせにしたらスタートからずっこける可能性が高まります。
スタートでずっこけたらもう悲劇。
出血が出血を呼ぶのに簡単に逃げられないことになるので、地獄の日々が待っています。
「だからこそプロに任せるんだ～」とか思わないこと。
プロはこっち側でなくあっち側の利益を見ています。
これって別にプロは悪徳だと言っているんじゃなくて、相手も事業でしているんだから当たり前のことです。
繰り返しますがあなた自身のために動く人はアナタしかいません。
抑えたいポイントを2つ
- 入居者がいくらの賃料で入ってくれそうか？
- 運営する上での出費（修繕費、税金）がどれくらいか？
これは物件を買う前にちゃんと知っておかないといけません。
なかでも一番重要なのは入居者がいくらでつかまえられるかという市場をつかむこと。
入居者がいてこその資産です。
いなかったら不動産はそれはそれは巨大な負債と化します。
そりゃーそうでしょって言っておきながら、ここを人まかせにしているサラリーマン投資家の多いこと。
管理会社になんとかしてもらえばいいというのは甘い。
これは経営ではなくて人まかせになります。
市場というとなんだか難しそうですが、これは部屋探しの立場にたって物件を見ればいいです。
まずはいつでも便利なネットが入口になるでしょうね。
賃貸市場なのでスーモやホームズで部屋探ししてみればいいです。
たくさん情報が手に入ります。
そしてここからが大事。
足つかって市場を観察していく
足を使って物件やその周辺を歩いてみるんです。
それも昼だけでなく夜の様子もチェック。
晴れだけでなく雨とか悪天候のときもチェック。
そしてその足で最寄駅の募集店に訪問し、聞きとりしたり募集図面をいくつか見させてもらうといいです。
あんた誰？って相手にされないこともありますが、親切な担当者もいます。
手土産持っていくのもいいでしょうね。
聞き取りするうえでは、どんな入居者がいるのか属性を知っておきたい。
たとえば学生が多いのか、近くに大手法人がいて社宅として探されやすいのか、近くに学校があってファミリー層が多いのかとかです。
こうして入居者層や賃料帯をつかんでいくというのが、市場をつかむってことです。
あとは未来の入居者さんを想像しつつ物件をどう商品化しようかイメージ。
そしてその実現のためにリフォーム代がどれくらいかかりそうかを試算します。
ここらを含めてプラスで回るようであれば、大きくヘマこく確率は一気に減ります。
不動産投資は賃貸経営なので工夫できることが多くありますが、それでもスタートがとにかく重要です。
市場をつかんでソロバンはじくという地に足つけたスタートならば、不動産はあなたの味方へと変化してくれるでしょう。
