月の賃貸収入全部と銀行へ返すお金の割合を「返済比率」っていうけど、これが80%近い新築計画をみた。
仮に賃料が月100万円だとすると、銀行の返済額が80万円てこと。
これやばいです。
— ゆきまる＠日米株投資 (@yukidarumaTrade) 2018年8月25日
不動産投資なら返済比率は50%以下にしたいところ。
80%だと、賃料の下落、金利の上昇で、10年くらいで賃料収入と返済額が同じくらいに近づいてしまう可能性が。
そしたら一般的な修繕費、大規模修繕、税金、保険は手出しになってしまう。
— ゆきまる＠日米株投資 (@yukidarumaTrade) 2018年8月25日
一生働き続けないといけないし、それでも足りない可能性あり。
なんせ融資額が数億！
これ新築の提案段階なんですよ。
止めるのが本当の優しさだけど、第三者の自分の声は届かず。
— ゆきまる＠日米株投資 (@yukidarumaTrade) 2018年8月25日
オーナーさん側で気づいて勇気ある撤退をしてもらいたいけど、オーナー側も引けない状態にみえる。
むしろ「なんとか融資通して〜」ってスタンス。
融資落ちたら感謝すべき状態。
感謝しないで営業担当者を責めそうだけど。それでも融資落ちますように。
— ゆきまる＠日米株投資 (@yukidarumaTrade) 2018年8月25日
賃貸経営するのはいいけど、やばい状態でスタートすると取り返しつかなくなります。
逆に手堅くスタートすればあとが楽。
難しい計算は必要なくて、現実みて算数すればいいんです。
— ゆきまる＠日米株投資 (@yukidarumaTrade) 2018年8月25日
賃料の下落と、金利上がったときの返済額の計算はおさえたいところです。
返済額の計算に便利なサイトがあります。
「賃料100万円、返済80万」と想定したツイートをしました。
80万返済で金利1%とした場合、ローン額はだいたい2億8,500万円です。
これが10年目から金利が0.5％アップの1.5％になるとします。
サイトで計算するとこうなります。
10年目からこうなります。
804,514円が853,748円に。
約5万円も支払い額が増えています。
賃料が10年目で仮に10％下がっていたとすると、賃料は90万円。
そして支払いは85万円。
差額5万円しかありません・・・
さらに進めて20年で賃料が当初から15%下がったとします。
そして金利が幸いにそのまま1.5％だとします。
85万円収入で85万円支出です。
もう同額になっている。
お金が右から左へ流れてゼロ！
ということは修繕費、税金、保険はぜーんぶ持ち出しです。
こういうケース多いので、賃貸経営しようと思う場合は計算するのを忘れないようにしてください！
- 賃料の下落（20年で15％～20％ダウンをみておく）
- 金利の上昇（20年で1～2%上昇はみておく）
賃貸経営のローン額って高額なので、こんなんで人生おかしくなる事態は避けてほしいです。
