★知っ得★ サブリース(一括借り上げ契約)の問題点を知って賢く賃貸経営 (2)

前回はサブリース契約とはなんぞ、一番問題とされているのは何かを書きました。

 

物件を管理するうえでサブリース以外にも自主管理や管理だけ任せる方法もあります。

サブリースのリスク対策へ話しを進める前に、各管理形態の特徴も知っておいた方がいいですね。

 

ということで、今回はそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

 

自主管理

メリット

  • 管理料や修繕費に乗ってくるコストなど、余計なお金がかからない。
  • サブリースと違って礼金や更新料の収入が全て自分のもの。
  • 全て自分の裁量。

デメリット

  • 手間がかかる。不慮の対応も全て自分でしないといけない。
  • 訴訟をする場合にも手間やお金がかかる。

対応できる戸数に限度はあるが、利益は一番でる

自分で全てを処理するので、労働的な部分が多くでてきます。
昼夜問わず起こるクレーム対応、滞納督促、室内の事故など全て自分で対応しないといけません。

 

クレームも幅広いですよ。

 

上階の足音がうるさい、隣人がバルコニーでタバコを吸っているそれが部屋に入ってきて臭い、
敷地内に無断に停めてる車がある、ゴミの捨て方がひどいから注意しろ、水漏れしてきた、TVが映りません、BSが見れなくなりましたー、鍵なくしました、蜂が飛んでいて怖いです。

 

果ては部屋にアリがたくさん入ってくる。(それくらい自分でなんとかしてくれよ・・)
隣の木から虫が飛んでくるから伐採しろ!(自分勝手とはあなたのこと)

 

なんでもかんでも言ってくるモンスターな入居者もまれにいます。

家賃を払ってるんだから全部対応するのが当然だろ!っていう人、います。

 

しかもクレームって休日や夜に限って起こるんですよね~・・

 

自分が動いた分を時給換算すると、管理会社に頼んだ方が楽だったし時間も浮いてたってことも。

浮いた時間で新しい物件を探したり研究したり、投資に時間が割けます。

 

資産拡大の考えがある場合は、自主管理でなく管理会社を利用した方がいいでしょう。

 

ただし、自分で管理するのもいい経験となります。
管理するとどんな手間があるのか、逆に修繕を自分でやってみたら簡単だったみたいなことが分かれば、管理会社の言いなりにならずに済みます。

 

僕の場合は自主管理はしないですね。
管理は任せておきたいです。

 

旅行中とかプライベートを楽しんでいるときに、直接クレーム電話なんて受け付けたくないので!

 

管理委託(家賃保証なし。管理のみを任せる)

メリット

  • 家賃の裁量は自分。
  • 礼金や更新料収入もオーナーがもらえるケースが多い
    (ただし更新料は満額でなく事務手数料で半分持って行かれることは多くある)

デメリット

  • 家賃保証ではないので管理会社の中での優先順位が下がる。
    空室だろうが管理会社には関係なし。
  • 修繕については管理会社の業者を使うことになるため、修繕費用が自分手配よりも高くなる。
  • 滞納対策で内容証明を送ったり訴訟をするときは手間が発生。

 

管理のみを委託。でも入居者探しは自分ががんばる必要も

家賃保証ではなく、管理部分のみを任せることもできます。

 

入居募集も行ってくれるケースが多いですが、でも管理会社が募集を優先させるのはサブリースです。

 

管理委託のみの場合は募集に対して管理会社は力をいれません。
どれだけ空室だろうが管理会社の腹は痛まないからです。

 

そして管理会社に家賃の決定権はありません。
募集条件は自分で決めます。

 

ということで、実際のところは自分自身で仲介業者に訪問して物件アピールしたり、なんらかの努力が必要になってくることが多いです。
放置してても決まるときは決まりますけどね。

 

管理料については賃料の5%~10%くらいが多い印象です。

 

何もコトが起きないときは管理料がもったいなく感じるかもしれません。

が、実際に何か起きた場合は「こんなことなら管理を任せておけばよかった・・」と思ったりするものです。

 

 

サブリース(借り上げ契約)

メリット

  • 手間は一番少ない。
  • 決まった額が毎月入金される。
  • 滞納の訴訟も管理会社
  • 入居募集も優先される

デメリット

  • 礼金や更新料は管理会社がもらってオーナーの受け取りなしが大半。
  • 初回の支払い免責がある。
  • 家賃を決めるのは管理会社のため、場合によっては相場以上に家賃が下がることも。

 

楽だが利益は少ない

入居募集が優先される理由は、管理会社の支払い原価(オーナー支払い)がかかるから。

すぐにでも部屋を埋めないと赤字になりかねないからです。
管理会社内においても、物件担当者は会社から早く入居者を獲得するよう責められます。

 

がんばってくれるからありがたいと思うかもしれません。

 

が、実はこれは諸刃でもあります。
決めるためになりふり構わぬ家賃設定をするケースが多くなります。
賃料マイナス2万円とか、3ヶ月フリーレントとか・・
とにかく入居率を良くしたいのです。

 

さらにオーナーはリアルタイムでこのことを知りません。
減額交渉をされたときに知るケースもあれば、そのときですら知らされないケースもあるでしょう。

 

まとめ

それぞれにメリットデメリットがありますね。

 

物件というのは何も手を加えなければ日をおうごとに稼げなくなっていきます。

 

新築当初は礼金が取れていて、設備の修繕もたいして起こりません。

それが礼金がとれなくなって家賃も下がってくる。
設備も故障したりで修繕費がかかってくるようになります。

10年も経てば外壁塗装をする必要も。

 

稼げる時期のメリットを享受できるのはサブリース以外です。
サブリースを選ぶのは手間が大幅に減るというところでしょう。

 

手間だけかーと思うかもしれませんが、手間が減るのは大きいです。

賃貸経営の手間っていつ起こるかわからないということもあるんですよね。
資産拡大をしていく場合はサブリースを活用する選択肢がでてきます。

 

なお、これらの条件は管理会社によっても当然変わってきます。
参考として活用してもらえればと思います。

 

次回はサブリースをする場合に、事前に考慮しておくべきことを紹介します。

 

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