★知っ得★ サブリース(一括借り上げ契約)の問題点を知って賢く賃貸経営 (1)

いつもは金融投資がらみの話しなのですが、今回はちょっと変わって賃貸経営についてです。

 

このブログの読者の中には、不動産投資に興味のある方、または既に実践している方もいらっしゃるかもしれませんね。

 

最近はアパートのサブリース契約によるトラブルやリスクが注目されています。
そこで、現場の経験からリスクやトラブル対策を紹介することにしました。

 

書こうとすると量がたくさんになってしまうので、今回はサブリースとはなんぞ、問題となっているのはなんぞってところを書きます。

 

 

サブリース契約(一括借り上げ契約)とは?

サブリースとは転貸のことです。

 

・・転貸とは?

 

まず、オーナーさんが持っている物件を全室まるごと管理会社が借ります。
管理会社が入居者ということです。
入居者ですけど部屋には住みません。

で、管理会社はその空いている部屋を他の人に貸すんです。

 

・・借りた部屋をそのまま別の人に貸す。
だから転貸です。

 

ということで、オーナーさんからみたら管理会社って入居者と同じ位置づけですね。
入居者である管理会社は部屋を全部借りているので、借りた全室の賃料をオーナーに支払うわけです。

 

オーナーさんからみたら空いている部屋を全部借りてくれているので、実際の入居者がいようがいまいが全室分の賃料が入ってきます。

 

これは安心!
だから「安心家賃保証!」なんて言われるわけです。

 

問題となっているのは?

最大に問題となっているのは、家賃減額の認識ができていないことです。

 

物件は経年劣化していきますので、そのままであれば募集家賃は下がっていきます。

すると管理会社としては転貸先の入居者からもらえていたお金よりも、支払う保証家賃が高くなるリスクがでてきます。

 

仮に満室状態で100万円の収入があり、オーナーさんへの支払い賃料が90万円だとします。
これが年を追うごとに募集家賃が下がって、満室の賃料収入が90万円となりました。
でもオーナーさんへの保証賃料で90万円払わないといけない。

収入90万円 – 支払90万円 = 0円

利益がない!

 

だからオーナーさんへ支払い家賃の減額交渉をするわけです。
赤字になったら管理会社はつぶれちゃいます。
※実際はここが赤字でも他の利益でなんとかまかなえるケースの場合は単純につぶれません。これについてはまた後日。

 

ここまでで「あれ?家賃が保証されているはずじゃ・・・」と思った方がいるかもしれません。

 

いえ、保証しているのは月々の支払い自体のこと。
家賃額は保証されていません。

 

【×】 家賃(額を)保証

【○】 家賃(の支払いを)保証

 

ここの認識違いが問題になるんですよね。

 

一部会社がこの説明をきちんとせずに建築させまくったわけです。
なかには30年も保証するから安心ですよ~って話しを受けて「じゃあアパート建てちゃってもリスクないじゃん♪」って考えた人がでてしまったわけです。

 

でてしまったというか、業者が契約をとりたいがためにそう思わせる説明の仕方をしたんでしょう。

 

その結果、ローン組んで建築したものの後で減額となり返済に困ることになった。

で、「だまされた!」という人たちが出ているんですよね。

 

まとめ:サブリース自体は危険ではないが、事前に認識しづらいリスクがある

正直、投資にうまい話しないでしょうと思っちゃう自分もいるのですが、、
それはそれとして、経営の生命に関わる重要なことはきちんと説明すべきですよね。

そんなこともあり、行政も動きだしているんです。

 

ここで「だまされた!」と考える人は「サブリースは危険!」とこれまた短絡的になっちゃいます。

 

が、サブリース自体は危険ではないです。
減額リスクを想定しないでスタートしちゃうのが危険なんです。

 

サブリースだと投資としてのうまみが少なくなるのは実際ありますね。
でもそれがイコール危険というのはちょっと違います。

 

ということで、今回はサブリース契約についてでした。
続きはまた後日。

 

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